משק חקאלי / בית מקצועי

רבים הם הסבורים, כי רכישתו של בית במושב הינה עסקה שמשמעותה אחת - רכישת משק חקלאי, כאשר לבית המגורים צמודים באופן אוטומטי השטחים המרכיבים את הנחלה, ובהם הזכויות בעיבוד המשותף של המושב.
לעיתים, במהלך השנים משתנה מעמדו של המשק חקלאי אשר הוקצה לחברי האגודה, והוא הופך ליחידת מגורים מצומצמת דוגמת בית מקצועי (בית שנבנה בד"כ ע"י הסוכנות היהודית לא"י על שטח מצומצם משטחו של משק חקלאי, המיועד לבעלי המקצוע אשר נתנו שירותים לאגודה וקיבלו זכות שימוש בנכס למגורים בעלות מופחתת), יש ליתן את הדעת לכך, כי פעמים רבות קיומו של השינוי בזכויות החברים, אינו בא לידי ביטוי במצבו הפיזי של המשק וגבולותיו או ברישומי האגודה ומינהל מקרקעי ישראל.
לאחרונה, נדרש בית המשפט (ע"א 1540-08-07), לדון במעמד הקנייני של יחידת מגורים במושב אשר הוסב מעמדה ממשק חקלאי לבית מקצועי, וברבות השנים נמכר לצדדי ג'.
לחברי אגודה הוקצה משק במושב שכלל בית על שטח אדמה של 6 דונם וכן 28 דונם נוספים. בשנת 1971, הוחזרו 28 הדונמים הללו למושב מפני שהחברים לא עיבדו אותם. האב נפטר וזכויותיו במשק הועברו לאשתו שהמשיכה להתגורר בבית.
בישיבה שהתקיימה במשרדי הסוכנות היהודית, ביום 04/10/1979, הוצע לסווג את היחידה כיחידה מקצועית (בית בעל מקצוע), ולבטל סטטוס זה כאשר היחידה תפונה.
ואכן, החל מאותו מועד, ראו הסוכנות, המושב והחברים את הבית כיחידת בעל מקצוע, וכך היא אף הוגדרה בתב"ע של המושב.
החברה וילדיה, ידעו, כי הנחלה נלקחה מהם, ולא עמדו על מיצוי זכויותיהם, ועל-כן ראה בהם בית משפט כמי שהביעו בהתנהגותם את הסכמתם להחלטת הסוכנות היהודית משנת 1979, להתייחס ליחידה כאל בית מקצועי.
לימים, הוצע הבית למכירה, והרוכשים שנמצאו היו בני זוג אשר הוריהם הינם תושבים וחברים במושב. ביום 10/07/1996 הודיעה ועדת הקליטה של המושב לרוכשים, במכתב בשם ועדת הקבלה של המושב, כי:
"הוועדה אישרה את קבלתכם לרכישת יחידת קרקע במושב. אנו נשמח לעמוד לימינכם בכל הליכי הקליטה".
הרוכשים הסתמכו על אישור הועדה, וכבר ביום 19/09/1996 כרתו הסכם עם החברה שלפיו רכשו ממנה את זכויותיה (להלן:"ההסכם"). ביום 07/11/1996, לאחר תשלום מלוא התמורה המוסכמת, קיבלו הרוכשים מהמוכרת את החזקה בבית ובשטח הקרקע שעליו עמד הבית.
למרבה הפלא, למחרת היום נהרס הבית ביוזמת האגודה, בהסתמך על פרוטוקול ועד האגודה הנושא תאריך 7.11.96, שבו נאמר:
"הוחלט להרוס את המבנה הישן והרעוע במגרש ... לפי התכנית החדשה. מאחר והתושבת עזבה את הבית מיוזמתה."
הרוכשים הגישו אפוא לבית משפט תביעה, בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מההריסה, וטענו, כי רכשו משק חקלאי על כל רכיביו והאגודה עתרה בתביעה שכנגד לסילוק ידם של הרוכשים מהיחידה.
בית משפט השלום קבע שהאגודה אינה זכאית לסילוק יד מלא של הרוכשים אלא כדי שלושה רבעים, והרשה לרוכשים להמשיך להחזיק רק ברבע מהזכויות במגרש.
הרוכשים והאגודה ערערו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי אשר קיבל את טענת האגודה והורה על סילוק ידם של הרוכשים מכל הזכויות במגרש.
מפסיקת בית המשפט המחוזי עולה, כי ברור היה לרוכשים שכל העברת זכויות טעונה הסכמת המושב והמינהל. ברור גם (ועיון בחוזי השכירות ובתקנון האגודה יוכיח), שאין די באישור ועדת הקליטה על קבלת הרוכשים כחברים באגודה, כדי לאפשר להם לרכוש זכויות בנכס מקרקעין שבמושב ללא אישורו, ואין די בכריתת ההסכם להקנות להם זכויות.
נהפוך הוא, בית המשפט קבע, כי לאור העובדה שמדובר בבנים של תושבי המושב, שהוריהם מתגוררים בו שנים ארוכות ופעילים בענייניו, ובוודאי ידעו הם את מעמד זכותה של המוכרת, למיצער כפי שאלו נראו בעיני האגודה. לכן ברור היה לרוכשים ולהוריהם, כי היחידה לא תזכה במעמד של נחלה חקלאית.
הרוכשים ביקשו להסתמך על אישור המינהל שממנו עולה, כי זכויות המוכרת היו רשומות כבעלות במשק חקלאי, הרוכשים מסתמכים על כותרתו של אישור המינהל - "מצב זכויות בנחלה", אך ברור מעיון באישור שמדובר בטופס תקני, שלא נערך במיוחד בעבור המשיבים, ואינו מהווה העתק של מרשם רישמי של המינהל.
הבחירה בהיגד שבכותרת "נחלה", לא נעשתה במקום ההיגד "בית בעל מקצוע", אלא באה ככותרת סתם. סעיף 4 של האישור אף מסייג במפורש את מהותו ותוכנו, מדגיש כי ייתכן שרישומי המינהל אינם ממצים, וכי אין באמור בו "...כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו...".
לדידנו ככל ככל וקיימות טענות בדבר שינוי מעמדה של היחידה מנחלה לבית מקצועי, יכולות להישמע, אם בכלל, מפיה של המוכרת ויורשיה, ולא מפיהם של הרוכשים.
סיכומה של נקודה זו, על רוכשים לערוך בדיקה מקיפה באגודה בממ"י ובסוכנות על מנת לקבל תמונת מצב מלאה באשר להיקף וטיב הזכויות המוצעות למכירה בטרם יתקשרו בהסכם מחייב. כמו כן, בהעדר הסכם שהמושב צד לו או שלא נתן לו המושב את הסכמתו, לא יכולים הרוכשים לרכוש זכויות מלאות במקרקעין או זכויות כלפי המושב.
הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות מושבים ומשקים חקלאיים.
מייל: [email protected]
אתר: www.gilad-law.co.il
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
כמו כן, אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מבזק זה, כולו או חלקו, ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא

משק חקאלי / בית מקצועי

רכשתי משק חקלאי או בית מקצועי?

ממומן

מאמרים נוספים בתחום חוק ומשפט - מקרקעין