המיסוי על הכנסות שכר דירה מיחידת מגורים בנחלה
בשנים האחרונות, החלו חברי מושבים רבים בחיפוש אחר מקורות הכנסה חלופיים או נוספים על העיסוק בחקלאות, אשר ישמשו אותם כמקור הכנסה בטוח על פני ההכנסה מגידולים חקלאיים, הנתונים לשינוי ותלויים במזג האויר ובמחירי השוק המשתנים.
פריחתו של שוק הדירות להשכרה במגזר החקלאי, נמצא משמש כמקור הכנסה בטוח לבעלי הנחלות במושבים, אשר השכילו להכשיר מבנים קיימים בנחלה, חלקם ישנים ועזובים, על מנת שיוכלו לשמש כדירות הראויות למגורים אולם לא תמיד זוכרים, כי גם מקור הכנסה זה, שהינו הכנסה פסיוית, אמור להיות מדווח לרשויות המס ככל הכנסה אחרת, בהתאם לסעיף 2 (6) לפקודת מס הכנסה.
2. מקורות הכנסה
מס הכנסה יהא משתלם, בכפוף להוראות פקודה זו, לכל שנת מס, בשיעורים המפורטים להלן, על הכנסתו של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל ועל הכנסתו של אדם תושב חוץ שהופקה או שנצמחה בישראל, ממקורות אלה:
(6) דמי שכירות, תמלוגים, דמי מפתח, פרמיות ורווחים אחרים שמקורם באחוזת-בית או בקרקע או בבנין תעשייתי.
עם תום שנת המס, מצאנו לנכון להביא בפני קהל לקוחות משרדנו בתמצית את האפשרויות השונות העומדות בפני יחיד בעל נחלה אל מול רשויות המס.
יודגש, כי אין במאמר זה כדי להתייחס לעצם השכרת הדירות בנחלות ביחסים שבין חבר האגודה לבין מינהל מקרקעי ישראל ולמשמעות המשפטית הקיימת כתוצאה מפעילות זו אלא רק התייחסות להיבטי המס הנובעים מעצם קיומה של ההכנסה הכספית.
למעשה, קיימים מס' מסלולים בהם יכול יחיד לבחור, על מנת לדווח לרשויות המס על ההכנסות משכר הדירה שהתקבלו אצלו הנובעות מהשכרה של יחידות המגורים בנחלה למטרת מגורים:
א. תשלום מס קבוע – תשלום מס בסך 10% על כל ההכנסות שהתקבלו משכר דירה, שיעור המס הינו קבוע והוא חל על כל ההכנסות שהתקבלו בידי היחיד ומקורם בשכר דירה, במסלול זה לא ניתן לבקש להכיר בהוצאות ולבקש הכרה בפחת הנכס. כמו כן, קיימת הגבלה של תשלום המס בתוך 30 ימים מתום שנת המס.
ב. תשלום מס משתנה – בהתאם לשיעור המס השולי של הנישום, ישולם המס על סך ההכנסות שהתקבלו משכר דירה, במסלול זה שיעור המס עשוי להיות גבוה ביחס לשיעור המס הנמוך המצוי במסלול א', אולם במסלול זה יהא ניתן להכיר בהוצאות השונות ששימשו את היחיד בייצור ההכנסה של שכר הדירה, כגון: הוצאות מימון, ארנונה ופחת.
ג. תשלום מעל תקרת הפטור – נישומים אשר היקף הכנסותיהם הינו עד תקרת הפטור (4,680 ₪ נכון להיום), יהיו פטורים מתשלום מס. ההכנסות ימוסו רק על שיעורן מעבר לתקרת הפטור, המגבלה הקיימת במסלול זה הינה שלא ניתן לבקש כלל וכלל הכרה בהוצאות.
באשר להכנסות מדמי שכירות שמעבר לתקרת הפטור, תקרת הפטור תוקטן בגובה הסכום שבו עולה ההכנסה מדמי השכירות למגורים על תקרת הפטור (המיסוי יחול על כפל ההפרש בין סך דמי השכירות לתקרת הפטור, באופן בו היקף המיסוי יהא על פי המס השולי של כל נישום).
קשה לתת כלל אצבע, מה הוא מסלול התשלום הכדאי מבין המסלולים, שכן השיקולים משתנים בין יחיד ליחיד, וכל מקרה צריך להיבחן לגופו. כמו כן, חשוב לקחת בחשבון קיומם של פרמטרים נוספים במכלול השיקולים בטרם בחירת המסלול המועדף:
ביטוח לאומי – קיים פטור מתשלום דמי ביטוח לאומי כאשר ההכנסה פטורה מתשלום מס הכנסה בהתאם להוראות החוק, וכאשר בוחרים במסלול תשלום מס קבוע, בשיעור 10% .
מס ערך מוסף – כיום, קיים פטור מתשלום מס ערך מוסף על השכרה למגורים, כל עוד משך זמן ההשכרה אינו עולה על 25 שנה (סעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף תשל"ו – 1975).
חשוב לזכור, כי בחירת המסלול המייטבי עבור כל אחד ואחד, נמדדת על פי מכלול הפרמטרים, כך שלא ניתן להמליץ על אחד המסלולים, ויש לבחון כל מסלול בהתאם לגובה ההכנסות, גובה ההוצאות, החבות בתשלומי ביטוח לאומי ושיעור המס השולי של כל יחיד באופן אינדיבידואלי.
הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.
מייל: [email protected]
אתר: www.gilad-law.co.il
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. כמו כן, אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מבזק זה, כולו או חלקו, ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא
