רכישת דירה

חמשת השלבים למניעת טעויות לפני שרוכשים דירה

למעשה רכישת דירה היא הנכס היקר ביותר שמשפחה רוכשת, ולא רק זאת ,אלא זהו גם הנכס המורכב ביותר, אשר מכיל וכולל בחובו הרבה מאד גורמים כמו : ליווי בנקאי הון עצמי,משכנתא, ביטוח דירה, שמאי , מתווך עו"ד אדריכל ועוד.....

מחיר רכישת דירה יקר תרתי משמע גם מבחינת המחיר וגם עלול להוות גורם לאיבוד כסף רב ולהפסד כספי יקר אם פועלים בדרך לא נכונה.

הדבר נכון לכל תקופה ולא כל שכן כיום במצב בו מחירי הדירות עולים ומאמירים לעיתים ללא כל יחס למציאות ולשווי הריאלי של השוק .

כיום מכל עבר צצים סוכני נדלן ,ומתווכים למיניהם ומציעים הצעות ורבים מחשיבים את עצמם למומחים גדולים בתחום ולכל אחד מהם יש "סיפורים וידע" כביכול, שלרוב ניזון משמועות ששמע ממישהו, שמסתבר שגם הוא שמע מאחרים וכך סרן שמועתי מסתובב בשוק וגורם לבלבול ולמבוכה אצל רבים שאכן מעוניינים לרכוש דירה.

לכן בעניין זה לא כדאי להקשיב לכל אחד ואפילו לא למתווכים שכן אלו מעוניינים למכור לכם דירות ולא תמיד מסתכלים על האינטרסים שלכם .

כדאי לכם לדעת שלא תמיד אלה שנחשבים כמומחים ,או אלה שאומרים שהם מומחים בתחום אכן יודעים על מה הם מדברים ולא פעם נתקלתי בתשובות בקבלתי ממתווכים שאינם יודעים אפילו מה זה סקר שוק ומהם הפרמטרים לעריכת סקר שוק ואפילו אינם יודעים בוודאות את מחירה האמיתי של הדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש  ולא כל שכן את רמת האוכלוסייה באזור ואת המצב הסוציו אקונומי בשכונה .

לכן חשוב שאתם בעצמכם תערכו את כל הבדיקות שלכם, כולל סקר שוק אשר ייתן לכם הרבה מאד ידע ויקנה לכם תמונה מלאה על מצב השוק ועל הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש.

חשוב לדעת שדווקא ברכישה של נכס יקר כמו דירה שמחירה יקר ,כך גם עלולים להיגרם הפסדים ובעיקר למי שלא לוקח בחשבון את השלבים הללו שהם הכרחיים לכל רכישה של דירה .

1. שלב בדיקת המימון והליווי הבנקאי

לפני שמחפשים דירה חשוב לבחון ולבדוק מהם היכולות הכספיות שלכם ,כלומר יש לבדוק כמה כסף יש לכם אשר ישמש כהון עצמי וכמה אחוזי משכנתא אתם רוצים לקחת .בדרך כלל ניתן לקחת משכנתא של כ-70% מימון ושאר הסכום מהווה הון עצמי או הלוואה נוספת שמקבלים ממקורות אחרים ,כמו אולי עזרה ממשפחה או הורים . יש גם אפשרות לקחת הלוואה נוספת של עד 95% אפילו משווי הדירה מחברת EMI  שזו חברה אשר מעניקה הלוואות לרכישת דירה בריבית גבוהה יותר מהריבית הנהוגה בבנקים ,אולם בחישוב נכון יכולה להיות כדאית.

חשוב לא להתחיל את שלב החיפושים של הדירה לפני שישבתם ותכננתם קודם כל ,מה מחירה של הדירה שאתם רוצים לרכוש, כמובן לאחר שערכתם חישובים של כל האפשרויות הכספיות שלכם . כדאי שתבדקו עם המשפחה שלכם מה אפשרויות העזרה שהם יכולים לתת לכם ולא כדאי להתבייש לשאול מקסימום יגידו לכם לא ,אבל אולי גם יתכן ותקבלו תשובה חיובית שלא חשבתם בכלל שתקבלו והנה אתם כבר ברווח .

לאחר מכן יש לפנות למספר בנקים כדי לבדוק את אפשרויות המימון והליווי הבנקאי . כדאי ללכת ל-3 בנקים גדולים למשכנתאות לפחות ולשבת עם הבנקאי כדי לבחון את אפשרויות המימון . אפילו כדאי כבר בשלב זה לקבל יעוץ ממומחה למשכנתאות חיצוני לבנק, שיכול להדריך וללוות אתכם ולתת את הדרך הנכונה והטובה ביותר ע"י יצירת תמהיל משכנתא נוח ומותאם לכם באופן שיהא הכי משתלם בעבורכם גם בהווה וגם בעתיד.

כדאי גם לדעת שבנקים למשכנתאות יערכו חישוב להחזר חודשי של המשכנתא שתנוע סביב ה-30% מכלל ההכנסות החודשיות  של המשפחה ,כלומר אם ההכנסות החודשיות של המשפחה עומדות, נניח על 10,000 ₪ הבנק יסכים לתת לכם משכנתא שתוחזר בכל חודש עד כ-3,000 ₪.

2. שלב התמחור ובדיקת השווי הריאלי של הדירה

לרוב מי שמעוניין לרכוש דירה מתחיל בחיפוש באינטרנט ביד שתיים או בהומלס או באתרים אחרים של נדל"ן . המחירים שמוצעים באתרים הללו אינם המחירים שבהם נסגרות העסקאות ולרוב המחיר המופיע באתר אינו המחיר הריאלי ,אלא מחיר גבוה יותר ממחיר השוק .

חשוב לבדוק אילו דירות נמכרו באותו רחוב או באותה סביבה, כאשר בעניין זה כיום המידע מצוי באתרי אינטרנט . גם ביד שתיים ניתן לקבל את מחירי הדירות של העסקאות שנעשו באזור או ברחוב המבוקש.

אבל גם על הנתונים הללו לא כדאי להסתמך באופן מלא, היות ויתכן שבאותו רחוב ישנם פערים מאד משמעותיים של מחירי הדירות . יתכן אפילו שצד אחד של הרחוב נמכר במחירים גבוהים מצידו השני , או אפילו דירה באותו בניין יכולה להימכר במחיר שונה מהדירה הסמוכה לה, היות ולכל דירה יש השקעות ושיפורים אחרים וכל דירה שונה מרעותה .

כל דירה למעשה נראית אחרת ,ישנן דירות שאינן מושקעות ומוזנחות מאד ,ישנן כאלה ששיפצו אותן באופן חלקי ויש גם כאלה שמאד מושקעות ,כמו למשל: דירה שהוסיפו לה פרגולה במרפסת ,או דירה ששדרגו לה את המקלחת והשירותים, או דירה שהוסיפו בה תריסים חשמליים ,או ארונות מטבח יוקרתיים ,כל זה מעלה את ערך הדירה לאין ערוך ולכן לא מספיק רק לבדוק באינטרנט ,אלא חשוב להיכנס לדירות לשאול שאלות ולעשות סקר שוק .

עריכת סקר שוק מקיף תוך בחינת הדירה מכל היבטיה הן ההיבטים התכנוניים והן המשפטיים . בסקר השוק חשוב גם לבדוק את שכונת המגורים ,היכן למשל המרכז המסחרי ביחס לדירה המבוקשת , היכן נמצאים בתי הספר וגני הילדים , הגנים הציבוריים ,היכן הכביש ביחס לדירה והאם יש גישה נוחה, האם הכביש סואן או שקט, הקרבה למקומות סואנים ורועשים ועוד ...

כדאי גם בסקר השוק לבדוק את סוג האוכלוסייה בשכונה ובאזור שבו מעוניינים לרכוש את הדירה ואפילו לשאול את ועד הבית שאלות ולקבל כמה שיותר תשובות

סקר השוק ייתן לכם תמונה רחבה ומקיפה על הדירה ועל סביבתה ויעניק לכם ביטחון שאכן רכשתם את הדירה שבקשתם במחיר הריאלי שלה ואתם יודעים את כל הפרטים לגבי הדירה וסביבתה, וזאת כדי למנוע מכם מצבים לא נעימים שלא ידעתם עליהם לאחר שרכשתם כבר את הדירה ,שאז כבר זה עלול להיות מאוחר מדי וגם עלול לעלות לכם בכספים שלא התכוונתם לשלמם .

3. לערוך חיפוש יחד עם בן הזוג

אתם בוודאי יודעים שכולנו שונים זה מזה וכל אחד בעל טעם אחר והעדפות אחרות . גם אם אתם מכירים את בן זוגכם ,כדאי מאד ששניכם תלכו יחד לבדוק דירות לרכישה ולא כדאי לעשות זאת לבד .

כדאי שבן הזוג יהיה נוכח בכל שלב החל משלב התכנון הפיננסי ועד השלב האחרון של רכישת הדירה .

לא פעם נתקלתי בבן זוג אחד שראה דירות לרכישה וכאשר הגיע שלב הסגירה הסופי התברר כי בו הזוג בכלל לא התכוון לדירה מהסוג הזה והוא מעדיף דירה אחרת עם כוונים אחרים או דירה שמתוכננת באופן שונה .

לעיתים זו גם טכניקה בהם משתמשים רוכשים כדי להתחמק ממוכר שמנסה בכוח לגרום לכם למכור את דירתו וזאת על ידי זה שבן הזוג אומר למוכר:" אני לא מחליט לבד אני צריך לשאול את בת זוגתי ". זו גם טקטיקה שיכולה להועיל לכם

במשא ומתן לקראת הרכישה ,היות ויתכן שבעל הדירה מעוניין מאד למכור את דירתו שכבר עומדת בשוק כבר הרבה מאד זמן והוא כבר התייאש ומוכן אפילו להוריד במחיר כדי שירכשו ממנו את הדירה ואולי יתכן שאמירה כזו יכולה לגרום לו לנסות להוריד במחיר ,כדי לפתות את הרוכש לקנות ממנו את הדירה שלו.

לא לשכוח ששני בני הזוג אמורים יחד שלשלם את המשכנתא למשך 20 שנה ויותר ואמורים לחיות בדירה בה הם יבלו הרבה שעות יחד בדירתם משותפת ולכן כדאי שהיא תתאים לדרישותיהם .

יותר מכך ,כדאי ועדיף גם לצרף אדם נוסף שיוכל להביע את דעתו על הדירה . כמובן שעוד זוג עיניים בוחנות טוב יותר מזוג עיניים אחד בלבד. זה יכול להיות מכר או חבר טוב שאתם סומכים עליו, אבל כדאי שלא יעכיר את המצב, אלא עדיף לקחת אחד שאכן יבחן את הדירה בעיניים אובייקטיביות.

4. תכנון ותמחור עלויות נלוות

חשוב לא פחות לקחת בחשבון גם את עניין ההוצאות הנלוות, שהרי רכישת הדירה אינה מסתיימת רק במחיר הדירה ,אלא יש להוסיף גם את עלויות עריכת הקמת ההלוואה בבנק,ביטוח הדירה,ביטוח חיים נלווה להלוואה בבנק, שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום בטאבו, עלויות העברת דירה , עלויות של מסים החלים על הדירה כמו מס רכישה . כל התשלומים הללו הם חלק מכל הליך הרכישה וצריך להוסיף אותם כבר בשלב תכנון המימון הכספי כדי למנוע הפתעות.

הרבה פעמים אנשים שוכחים או אפילו כלל לא יודעים שקיימים עלויות נוספות כגון אלה ומוצאים את עצמם מופתעים ובמצב מביך ולחוץ של חוסר בכספים שלא נלקחו בחשבון ,לכן במידה ואתם רוצים לרכוש דירה קחו בחשבון גם את העלויות הללו, כדי שלא תגיעו חלילה למצב שלא תוכלו לעמוד בתשלומים ועקב כך תאלצו לשלם פיצויים למוכרי הדירה עקב הפרת הסכם .

5. שלב המשא ומתן

שלב המשא ומתן והבנת המוכר הינו שלב מאד מהותי ברכישת דירה.

לרוב מה שקורה כאשר אתם באים לראות דירה למכירה , מיד עולים ותופסים את העין הדברים השליליים בדירה כמו צבע מקולף, רטיבות, ידיות של הדלתות שבורות, שיש סדוק במטבח , ועוד...והמוכר מתחיל להילחץ ולנסות ולבטל את הליקויים שמצאתם במחי יד ,ולהתחיל להתנצל שזה רק עניין פעוט שלא עולה הרבה וניתן לתקנו בסכום מזערי .

לכן עצתי אם הדירה בכללותה נראית לכם תגידו למוכר את דעתכם על כך ובדרך אגב תוכלו גם לציין את הליקויים הקטנים ,אבל חשוב שבמשא ומתן תבואו מעמדה שווה ולא מעמדה של עליונות ,עניין שיקשיח את עמדתו של המוכר.

כדאי שתהיו נחמדים ותשאלו שאלות ענייניות כדי למשוך את המוכר לצידכם כדי שהוא לא ירגיש מאוים ולחוץ וגם כך תגרמו לו לרצות לספר לכם כמה שיותר פרטים על הדירה.

עניין המשא ומתן הינו אחד הדברים הכי מהותיים ברכישת דירה וישנם הרבה מקרים בהם העסקה נכשלת ,היות ומתחילים להתווכח גם על הליקויים הקטנים בדירה, וגם על מחיר ולעיתים אפילו ויכוח של 5,000 ₪ יכול לסכל את הרכישה וחבל כי אחר כך מתחילים רגשות האשם ,שכן לפעמים לא מצליחים למצוא דירה אחרת טובה יותר במחיר אטרקטיבי יותר .

בהצלחה ברכישה של הדירה שלכם .

נ.ב. מעוניינים לקבל מתנה

לקבלת המדריך המקוצר לרכישה ומכירה של דירה במתנה לחצו כאן :

מחפשים דירה לקנות או למכור ,אבל לא ממש יודעים איך להתחיל ?

יש לכם כמובן הרבה מאד שאלות שאתם רוצים לשאול וגם כאלה שיעלו לכם תוך כדי שאילת השאלות כמו למשל :

איך תדעו אם רכשתם או מכרתם את דירתכם במחיר ראלי או שעשיתם טעות והפסדתם כסף רב?

האם כדאי ללכת למתווך ? ואם כן מה לשאול ואילו דברים חשוב לכם לדעת עליהם ?

האם כדאי לרכוש דירה חדשה מקבלן ? ואם כן מה עליכם לבדוק ? לדעת ולברר על הקבלן?

מה כדאי לכם לשאול? איך תשמרו על הכסף שצברתם למען מטרה כה חשובה בחייכם ?

איך תוכלו לחסוך כספים רבים בלקיחת המשכנתא ולשלם הרבה פחות לבנקים?

כל השאלות הללו ועוד רבות אחרות תוכלו למצוא במדריך  המקוצר שנקרא

"כל הסודות  לרכישה ומכירה של דירה" שאותו הכנתי במיוחד עבורכם ואותו תוכלו לקבל במתנה .

כל שעליכם לעשות הוא ללחוץ על הקישור להשאיר שם וכתובת אימייל ולקבל את המדריך היחיד מסוגו בארץ  בחינם

http://www.facebook.com/pages/kl-hswdwt-lrkysh-wmkyrh-sl-dyrh/135455973173767?v=app_4949752878&ref=ts

בברכה ובהצלחה

מירי כהן,עו"ד