מורה דרך לרכישת דירה מקבלן
בפתח הדברים
לאחר אין ספור ביקורים באתרי בניה, בשעה טובה הגעתם לגמירת דעת בנוגע לפרויקט בו תחפצו כי דירת חלומותיכם תימצא. כל שנותר הוא לחתום על ערימת מסמכי הרכישה עבי הכרס שנמסרו לכם במשרד המכירות. אגב כך, הסבירו אנשי המכירות, בצורה עדינה, שנותרו לכם 9 ימים לחתום על מסמכי הרכישה, אחרת: לא תקבלו את ההטבות, לא תכללו במבצע, או שיש קונה אחר שמעוניין וכו'. כמובן, שאנשי המכירות והקבלן מצפים בכליון עיניים שנחתום על מסמכי הרכישה אשר הוכנו למפרע על ידי משרד עוה"ד שהקבלן שכר, והם מצדם דאגו לשמור על האינטרסים של לקוחם, הקבלן. לכן, מחובתכם הרוכשים, לתת דגש רב לכל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים, ולבחון כל סעיף בחוזה והשלכותיו המשפטיות, בטרם תחתמו על ההסכם. זאת כמובן, בשל העובדה, כי לאחר החתימה כוח המיקוח של הרוכש מצטמצם בצורה ניכרת. העניין הנ"ל מקבל משנה תוקף כאשר מדובר ברכישת דירה "על הנייר" (מאחר ומדובר בזכות חוזית ולא בזכות קניינית).
ראוי לציין, כי אין לחתום על "זכרון דברים" או על "הצעה לרכישת דירה" או "בקשה לרכישת דירה" וכל מסמך דומה אחר. שכן, מדובר בהסכם לכל דבר ועניין וכפועל יוצא, תוגבל אפשרות המיקוח של הרוכש בצורה משמעותית בשלב המשא ומתן. על כל פנים, גם אם נלחצתם על ידי אנשי המכירות והחלטתם לחתום, אין להסכים לתנאים הבאים:
- "דמי רצינות" – לא להסכים לתשלום מקדמה. אם בכל זאת שילמתם (כדי שהקבלן ישמור לכם את הדירה), יש למחוק את האפשרות לחלט את הסכום כולו או חלקו במקרה שהעסקה לא תצא אל הפועל.
- למחוק כל סעיף המחייב אתכם תוך פרק זמן מסויים לחתום על מסמכי הרכישה.
זכרו – אינטרס הקבלן, שהרוכש הפוטנציאלי יחתום על מסמכי הרכישה בפרק הזמן הקצר ביותר, כדי להבטיח את העסקה, ואילו אינטרס הרוכש, לחתום על מסמכי הרכישה, ללא לחץ, ולאחר שבחן בקפידה את המסמכים.
חוסר שיויון בין הצדדים להסכם
בד"כ הרוכש אינו מומחה בתחום הרכישה והבניה ולכן נמצא במצב של נחיתות, מול הקבלן בעל הניסיון, הידע, ואנשי המקצוע המומחים המקיפים אותו. העסקה המוצעת על ידי הקבלן נקלטת לעיתים בעיני הרוכש כמוצר מוגמר שאינו ניתן לשיפור, אך ההפך הוא הנכון. אין מדובר ב"ראה וקדש", הקבלן זקוק לרוכש הרבה יותר ממה שנדמה, לכן יהא מוכן ללכת לקראת הרוכש, ולשפר באופן משמעותי את תנאי העסקה המקורית, הן מבחינת התנאים הכספיים והן מבחינת התנאים המשפטיים, המפרטי הטכני וכו'.
עבור רבים רכישת דירה הינה העסקה הגדולה ביותר שהם יבצעו במהלך החיים
לכן – אין מקום לטעויות!!!
תוכנית עבודה
חלק ראשון בדיקות מקדמיות; מי מייצג אותי?; זהות הקבלן וזהות בעל הזכות בקרקע?;
חלק שני אישורים והגבלות; היתר בניה; אישורי מיסים מהקבלן; מס רכישה החל על הרוכש;
חלק שלישי הערות למסמכי הרכישה; מהו מועד מסירת החזקה; השלכות ביצוע המסירה; רישום הדירה ומחירה הסופי; הוצאות ותשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה; הסכמות והבטחות; שינויים במסמכי הרכישה; ליקויי בנייה; שינויים בממכר; רכוש משותף; מכירה לאחר טרם מסירת החזקה;
חלק רביעי הבטחת השקעת הרוכש; משכנתא; גרירת משכנתא; שיעורי הצמדה וריבית; עסקת גידור;
חלק חמישי פרוטוקול מסירת החזקה; רישום הזכויות על שם הרוכש; סיכומו של דבר;
יובהר, כי תהליך הבדיקה, הערות והמו"מ עשוים להיות ארוכים ומתישים
אך תכליתם אחת היא – שהעסקה תצלח.
חלק ראשון
בדיקות מקדמיות
עיון בתוכנית בניין עיר (תב"ע) – ניתן לעיין ולבדוק בתב"ע (במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) מהם השימושים והייעודים המותרים באזור הרלוונטי, אפשר לדעת מה יבנה בעתיד באזור הפרויקט, למשל: מגורים, מסחר, תעשייה, שירותים עירוניים וכו'. אין ספק שאם נגלה שיש תוכנית לסלול כביש מהיר בסמוך לבניין, זה ישפיע על החלטתנו ועל מחיר הדירה.
התב"ע נועדה לתכנן ולהסדיר את נושא הבניה בשטח עירוני ואגב כך קובעת את יעוד הקרקע. תב"ע מורכבת משני חלקים: מפה (רחובות, גושים וחלקות) ותקנון (פירוט זכויות הבניה – אחוזי בניה, גובה הבניין, עיצוב וכו'). תפקידה של וועדת התכנון המקומית, הוא לדאוג שתהא התאמה בין הפרוייקט לייעוד הקרקע, לרבות עמידה באחוזי הבנייה המותרים. לדוגמה: שטח בו מותר לבנות בניינים בני ארבע קומות או, שטח בו מותר לבנות רבי קומות. בתב"ע יהיו גם נתונים על מספר הדירות המותר בכל שטח ויוגדרו המרחקים בין גבולות השטח למבנה. ישנן רשויות אשר דורשות בשטחים מסויימים אחידות אדריכלית, גם עניין זה עשוי להיות מוגדר בתב"ע, למשל: בירושלים נדרש חיפוי חיצוני באבן ירושלמית.
היתר בניה – בגין כל פעולה של בניה או הריסה או שינוי, יש לבקש היתר מהוועדה המקומית או רשות מוסמכת אחרת (במקרה של שינוי פנימי בדירה – אין צורך בהיתר). בהיתר ניתן לבדוק בן כמה קומות יהא הבניין בפרויקט, כמה יחידות דיור, צורת הבניה, מהם החומרים ואילו תנאים הציבה הרשות המקומית לקבלן.
מפרט טכני – המפרט הטכני הוא מסמך המכיל מידע בנוגע לאביזרים, המתקנים והחומרים בבניין ובדירה, החל מתערובת הבטון וכלה בידית הדלת.
בדיקות רגילות (לכל דירה שרוכשים ולאו דווקא ברכישת דירה מקבלן) - אפשרויות מימון , עלות הארנונה באזור (אפשר לבדוק במחלקת הגבייה), בדיקה לזכאות בסיוע לרכישה (ממשרד השיכון/לקליטת עליה).
ראשית דבר- מי מייצג אותי?
חשוב מאוד לדעת עוד בטרם נכנס לעובי הקורה כי, על אף שהרוכשים נדרשים לשלם סכומים לא מבוטלים לעוה"ד של הקבלן בגין הוצאות משפט, אין עוה"ד של הקבלן מייצגים אותם כלל ועיקר, אלא ההיפך הגמור הוא הנכון. עוה"ד של הקבלן מציינים במפורש במסמכי הרכישה כי אינם מייצגים את הרוכשים, ובאחריותם לטפל אך ורק בנוגע לרישום הדירה על שם הרוכש ותו לא ( מפאת הקושי מצד עוה"ד להימצא בניגוד עניינים, דיני האתיקה אינם מאפשרים לעוה"ד לייצג את הרוכשים, למשל: במקרה של תנאי מקפח בחוזה, חוסר תום לב, טעות הטעיה, תביעה וכו' כנגד הקבלן – שהוא לקוחם). לכן שומה על הרוכש לשכור עו"ד על מנת שיגן על האינטרסים שלו על ידי בחינת מסמכי הרכישה, טיב זכויות הקבלן, מסמכי הערבות וכו'.
הסכם התקשרות בין הקבלן לרוכש מקיף קשת רחבה של נושאים החל מזכויות הקבלן בקרקע וכלה בהתקנת אביזרים שונים בדירה המוגמרת. לכן הסכם כזה לרוב הוא בן עשרות עמודים ומאות סעיפים, וכאמור לעיל רובם מגנים על הקבלן. היות וכך מי שאינו בקיא ברזי הדברים, מחובתו לשכור שירותי מומחה, שיגן עליו בעסקה הגדולה של חייו, פן יתפס ברשלנותו.
זהות הקבלן וזהות בעל הזכות בקרקע?
זהות הקבלן – בתחילת המשא ומתן יש לבדוק את מצב הקבלן אצל רשם הקבלנים: האם רישיון הקבלן בתוקף? באילו תחומים רשאי הקבלן לעסוק? ומהו סיווגו הכספי? לחקור אודות מצבו הפיננסי של הקבלן, לבדוק במאגרים משפטיים אודות תובענות שהוגשו נגדו וכו'.
לאחר מכן, יש לבחון את רמת הגימור וטיב הבניה בפרויקטים קודמים שהקבלן ביצע, לשוחח עם לקוחותיו הקודמים, לעניין איכות ותיפקוד שירות הלקוחות של הקבלן, כגון: כיצד מתייחסים לטענות הרוכשים? עמידת הקבלן בהתחייבויות? האם שיקום ליקויי הבנייה מבוצעים כהלכה? לברר על הקבלן באתרי אינטרנט וכו'.
זהות בעל הקרקע – בראש ובראשונה יש לבחון את טיב זכויות הקבלן בקרקע: היכן מתנהל רישום הזכויות? האם הקרקע שעליה עתיד להיבנות הבניין הינה בבעלות פרטית ורשומה על שמו של הקבלן או שמדובר בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל? (בהנחה ומדובר בחכירה יש לוודא ששולמו דמי הסכמה למנהל וכי הקרקע מהוונת, כלומר – שולמו דמי חכירה שנתיים מהוונים עבור כל תקופת החכירה. (במידה ולא שולם היוון, בעלי הדירות יאלצו לשלמו ), או שהקרקע בבעלות חברה משכנת, או שהקבלן רכש את הקרקע במסגרת עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה: הינה עסקה בה בעל הקרקע מוכר חלק יחסי (בהתאם למפתח האחוזים בין הקבלן לבעל הקרקע) מהקרקע לקבלן, תמורת קבלת שירותי בניה מהקבלן (כלומר – עסקת מכר חלקי). הסכם הקומבינציה בין בעל הקרקע לקבלן מהווה הסכם יסוד לזכויות הקבלן בקרקע ולאפשרותו למכור דירות בבניין שיבנה על הקרקע. לפיכך, במקרה של רכישת דירה מעסקת קומבינציה, יש משנה חשיבות להגנה על זכויות הרוכש, מאחר ונוספה צלע שלישית – בעל הקרקע. לכן יש לבדוק מהן זכויות הקבלן בקרקע? האם רשומה לטובתו הערת אזהרה? האם הקבלן יהא רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה? והחשוב ביותר מה קורה עם זכויות הרוכש בתרחיש בו הסכם היסוד שבין הקבלן לבעל הקרקע קורס.
נוסף על כך, במידה וזכויות הקבלן בקרקע טרם נרשמו, יש לבדוק מהי הסיבה? בצד הבדיקות הנ"ל, כמובן שיש לוודא כי אין, עיקולים, שעבודים, או משכנתאות על הקרקע, בין היתר יש לבצע גם בדיקות ברשם החברות, בחברות משכנות, בטאבו, וכמובן במינהל מקרקעי ישראל.
התכלית שעומדת מאחורי הבדיקות שנזכרו מעלה, הינה לברר מהן הזכויות המועברות בסופו של יום לרוכש, שכן הקבלן לא יוכל למכור זכות במקרקעין אם אין לו זכות במקרקעין.
חלק שני – אישורים והגבלות, היתר בניה, אישורי מיסים מהקבלן, מס רכישה החל על הרוכש
אישורים והגבלות
ראשית, חיוני לאמת את נספחי החוזה (מפרט טכני, תוכנית הדירה, תוכנית הבניין, תוכנית המגרש) עם התוכניות הקיימות ברשות המקומית ותוכנית בניין ערים התקפה על הקרקע.
היתר בניה - עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה, יש לוודא כי אכן הקבלן קיבל מהוועדה המקומית היתר בניה מתאים. אין לחתום על מסמכי רכישה בבניין אשר טרם קיבל היתר בניה כחוק. יש לבקש כל היתר בניה המאריך את תוקפו של ההיתר הראשון במידה ופג תוקפו. יש לדרוש ולהבטיח כי הקבלן לא יוכל לשנות באופן מהותי את תוכניות הדירה ואת תוכניות הבניין. אף רוכש לא מעוניין לגלות שרכש תחילה דירה בקומה X, אולם כאשר הועברה חזקה בנכס התברר ששונו התוכניות באופן מהותי, כך שכעת יבנו "מעל לראשו" שתי קומות נוספות ובכניסה לבניין התברר כי נוספו יחידות למסחר. עניין זה נובע מזכותו של הקבלן בהתאם למסמכי הרכישה לבצע שינויים והמרה בהיתר הבניה ללא קבלת אישור מראש מהרוכש. לפיכך, שומה עלינו להגביל את אפשריות הקבלן לבצע שינויים.
אישורי מיסים מהקבלן – יש לוודא טרם החתימה כי הקבלן מחזיק באישורים מרשות המיסים, לפיהם אין מניעה לרשות המיסים לרשום את הדירה על שם הרוכש (במידה וישנם חובות לרשות המיסים, עשוי הדבר למנוע או לעכב את רישום הדירה על שם הרוכש). במידה ואין לקבלן את האישורים הנ"ל, יש להתנות במסמכי הרכישה כתנאי יסוד, כי אי המצאת האישורים לרוכש טרם מסירת החזקה בנכס מהווה הפרה יסודית להסכם.
מס רכישה החל על הרוכש – יש להבהיר לרוכש כי ייתכן ויהא עליו לשלם מס רכישה המחושב לפי מחיר הדירה ביום החתימה (הערה – לצורך שווי הרכישה המע"מ הוא חלק ממחיר העסקה, כלומר – מס על מס), שיעור המס משתנה בהתאם למצבו האישי של הרוכש. למשל: במידה ומדובר ברוכש שהוא נכה, עולה חדש, נפגע פעולות איבה או מדובר בעסקת מתנה, יחולו מדרגות מס מופחתות. כמו כן, במידה ומדובר ברוכש הרוכש את דירתו היחידה הוא יחויב בשיעורי מס מופחתים לפי מדרגות של 0% עד לסכום של כמיליון ₪, ממיליון ₪ עד כמיליון וחצי ₪ 3.5%, וממיליון וחצי ₪ ומעלה 5%. לעומת זאת, אם מדובר ברוכש הרוכש את דירתו השנייה, יחויב לפי מדרגות מס של 3.5% מהשקל הראשון עד לסכום של כמיליון ₪, וממיליון ₪ ומעלה יחויב בשיעור של 5%.
חשוב לציין – כי מי שרוכש דירת מגורים לשימוש עסקי ולא לצרכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת דירת מגורים.
הערה – לפי שיעורי מס רכישה החדשים שצפויים לקבל אישור בימים הקרובים ולקבל תוקף של הוראת שעה לשנתיים הקרובות, יחולו מדרגות מס רכישה שונות על רכישת דירה שנייה, כדלקמן: מהשקל הראשון ועד למיליון ₪ שיעור של 5%, ממיליון ₪ ועד שלושה מיליון ₪ 6%, ומשלושה מיליון ₪ ומעלה שיעור מס רכישה של 7%.
חלק שלישי
הערות למסמכי הרכישה
מסמכי הרכישה הינם מסמכים סבוכים וארוכים, אשר טומנים בחובם "מכשולים" ו "מלכודות". ללא סיוע של מומחה בתחום, עשוי קונה מרצון למצוא עצמו לכוד ברשת כורי העכביש שתפרו לו אנשי השיווק ועוה"ד של הקבלן. בחלק זה ננסה לעמוד על המחלוקות העיקריות שיש להקדיש להם תשומת לב מירבית.
מהו מועד מסירת החזקה והשלכות ביצוע המסירה – מועד מסירת החזקה בנכס לידי הרוכש, חייב להיות ברור ושאינו משתמע לשתי פנים. אין לאפשר הגדרה רחבה למועד המסירה, כגון "תוך שנה מיום....". בנוגע למקרה של איחור במסירה, יש להגדיר במפורש מהי תקופת האיחור המותרת אשר אינה מזכה את הרוכש בפיצוי ומהי תקופת האיחור המזכה את הרוכש בפיצוי. כיצד נספרים ימי האיחור המזכים את הרוכש בפיצוי? האם החל מיום האיחור המקורי או מתום תקופת האיחור המותרת? יש לקבוע את סכום הפיצוי במפורש, כהנחה מוסכמת בין הצדדים באופן שבו יכסה את הנזקים הצפויים לרוכש במקרה של איחור במסירה. וכן לקבוע מנגנון הצמדה וריבית על אותם סכומים. ברור הוא שיש להתמקח ולהפחית ככול האפשר את מידת הסטיה ממועד המסירה המקורי ולהעלות במידת האפשר את סכום הפיצוי בגין איחור במסירה.
הבהרה – תנאי בהסכם לפיו הקבלן יכול למסור חזקה בנכס באיחור של עד שלושה חודשים ללא סיבה מספקת, וקביעת גובה פיצוי במקרה של איחור במסירה אשר אינו משקף את עליות השכירות במשק, עשוי להתברר כתנאי מקפח אשר בית המשפט יכול להחליט על ביטולו.
לעניין ביצוע המסירה – יש להעלות על הכתב במסמכי הרכישה, כי הצהרותיו של הרוכש לעניין טיב הדירה, בעת מסירת החזקה, תהיינה הצהרות ברמת הרוכש הסביר שאינו מומחה, הן לגבי טיב החומרים והן לגבי איכות העבודה. יש לוודא כי על פי מסמכי הרכישה, יתאפשר לרוכש לבחון את הנכס על ידי מומחה מטעמו טרם מסירת החזקה.
רישום הדירה ומחירה הסופי – יש לדרוש מהקבלן להתחייב לתאריך סופי ומוגדר בו תירשם הדירה בטאבו או, לחילופין, כאשר מדובר בדירת מינהל, תאריך חתימה על הסכם חכירה לטובת הרוכש, כאשר היא נקייה מכל זכות של צד שלישי, או עיקול, וכדומה. אין להתפשר על נוסח כגון "תוך שנה מיום...", אלא אם כן מדובר בעיכוב שנגרם כתוצאה מכוח עליון, שביתה וכו'.
על מחיר הדירה להיות ברור וסופי ושאינו משתמע לשתי פנים. יש לוודא כי מחיר הדירה סופי וכולל מע"מ. כמו כן, יש לפרט את אופן התשלומים כך שישקף את יכולת הרוכש מצד אחד ומאידך יהא כפוף להתקדמות הבניה.
יש לציין מהם התשלומים הנוספים החלים על הרוכש, למשל: התקנת שעון לחשמל, גז ומים (לעמוד על כך שההוצאה תכלול רק את החיבור לדירת הרוכש), חנייה (מקורה או שאינה מקורה, לוודא כי החניה מסומנת ע"ג התוכניות ומצוינת בהסכם הרכישה), הוצאות פיתוח וכו'.
ראוי לציין, כי במידה והקבלן מתקין מערכת חימום מים, על הרוכש לוודא, כי הדבר הוגדר במפרט הטכני כ"מערכת סולרית מושלמת" ולא להסתפק בטקסט המגדיר את מערכת חימום המים כ"הכנה" למערכת סולרית.
יוער כי "הוצאות פיתוח" הוא ביטוי שאינו בהיר ומושג זה כולל בחובו:כביש, מדרכה גינה וכיוצא באלה. לכן חשוב לסכם מראש את עלותם של הוצאות אלה ולהכלילם במחיר הדירה, היות והוצאות אלה עשויות להשפיע על מחיר הדירה בצורה ניכרת. כדי להימנע ממקרה כגון דא, יש לכלול במסמכי הרכישה הצהרה של הקבלן, כי נכון ליום החתימה לא ידוע לו על כול סוג של דרישה מצד הרשויות לתשלום בגין הוצאות פיתוח, וכי עד ליום החתימה לא עלתה דרישה לבצע פיתוח נוסף מעבר לפיתוח הנקוב במסמכי הרכישה.
הוצאות ותשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה – עוה"ד של הקבלן מנסחים במסמכי הרכישה סעיפים המאפשרים במקרים מסויימים לגבות סכומים נוספים מהרוכשים. למשל: מיסים חדשים או שיעורי מס חדשים, עבודות פיתוח נוספות, וכו'. אי לכך, יש לדרוש ולוודא כי הרוכש לא ישא בכל תשלום נוסף מעבר לתמורה הנקובה במסמכי הרכישה, למעט במקרים של שינויים שנעשו על פי רצון הקונה ותשלומים שהוטלו על הרכוש ישירות על פי דין.
הסכמות והבטחות – יש לוודא כי כל ההבטחות, ההסכמות, השינויים וההבנות שקיבל הרוכש מאנשי השיווק של הקבלן, או מהקבלן עצמו, יעלו על הכתב במסמכי הרכישה (לפי האקסיומה כי מסמך בכתב גובר על הסכמה בעל פה).
שינויים במסמכי הרכישה – אין להסכים לסעיפים גורפים במסמכי הרכישה המאפשרים לקבלן על דעתו בלבד וללא צורך בהסכמת הקונה, לשנות, לקבוע, להחליט או, לבטל, סעיף מסעיפי ההסכם. אלא יש לקבוע מנגנון לפיו כל שינוי מהותי במסמכי הרכישה יעשה בכתב ובהסכמת הצדדים.
ליקויי בנייה – חשוב להבטיח, כי הקבלן מחויב בהתאם למסמכי הרכישה ובהתאם לחובותיו לפי חוק המכר דירות לתקן את הליקויים שיתגלו בדירה, גם לאחר שהועברה החזקה בממכר, הן לעניין תקופת הבדק, שבה אחריות הקבלן כמעט מוחלטת והן לעניין תקופת האחריות שלאחריה. אין להסכים לכל ניסיון מצד הקבלן להתנות על חובותיו כאמור.
- תקופת הבדק – ראשיתה ביום העברת החזקה וסופה בין שנה לשבע שנים. תקופת הבדק נקבעת בהתאם לאופי הליקוי (למשל: צנרת – שנתיים, רטיבות בגג – שלוש שנים, קילוף בחיפוי החיצוני – שבע שנים). תקופת האחריות בהתאם לאופי הליקוי מפורטת בתוספת לחוק המכר דירות.
- תקופת האחריות שלאחר תקופת הבדק – ראשיתה בתום תקופת הבדק וסיומה לאחר שלוש שנים.
השוני בין התקופות נעוץ בחובת ההוכחה. משמע, בתקופת הבדק, מחויב הקבלן לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הרוכש. לעומת זאת, בתקופת האחריות, על הרוכש להוכיח כי הנזק לא נגרם בגללו, אלא בשל ליקויי בנייה של הקבלן.
הערה - תעודת אחריות של ספק אינה מסירה את אחריות הקבלן – אין לקבל הסדר מסוג זה. כמו כן, יש להסדיר במסמכי הרכישה את הדרך בה יתבצעו התיקונים שהתגלו בדירה (במיוחד תיקונים דחופים), באופן כזה שיבטיח את זכות הרוכש ליהנות ממגורים סבירים וראויים.
שינויים בממכר – באופן כללי מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות בממכר. לכן, ככל שהרוכש יקדים לתכנן את הדירה, הוא יחסוך לעצמו כסף רב משום שיש לו יותר כוח מיקוח בשלב ניהול המו"מ עם הקבלן. יש לוודא כי השינויים המוסכמים יופיעו במסמכי הרכישה ויעשו באמצעות ובאחריות הקבלן. בד"כ קבלנים מנסים לגלגל את האחריות לטיב המוצר והעבודה לקבלני משנה, לספקים ואף על הקונה. יש להבטיח כי אפשרות הסירוב של הקבלן לביצוע שינויים בדירה תהא אך ורק מנימוקים, סבירים ורציונאלים וכי מחירי השינויים יהיו סבירים ובהתאם למקובל בשוק. לא כל מקרה של שינוי יגרום באופן אוטמטי לדחייה במועד מסירת החזקה בדירה. כלומר, איחור במסירת החזקה יותר רק כאשר הדבר הוסכם מראש ובכתב על ידי הצדדים וצורף כנספח למסמכי הרכישה. כמו כן, יש לוודא כי גובה הזיכוי שינתן לרוכש במקרה של ויתור על אביזר מסוים אשר הקבלן מחויב לספק לפי מסמכי הרכישה, יהא לפי שווי הוגן.
רכוש משותף – רכוש משותף הוא למעשה השטחים המשרתים את כלל הדיירים. כגון: לובי, גינה, מדרגות וכו'. לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף בד"כ בהתאם לגודל דירתו. לכן יש לבחון מהם החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירה ספציפית ולבחון כיצד יוסדר חלוקת הרכוש המשותף, למשל: במקרה בו ישנה חניה או מחסן שלא הוצמדו לדירה ספציפית. יובהר כי הקבלן (שאינו דייר בבניין) רשאי להחזיק רכוש משותף שלא הוצמד לדירה ספציפית עד לרישום הבית המשותף בטאבו, אך מי תופס בעלות על מחסן שלא הוצמד לדירה ספציפית לאחר רישום הבית המשותף?
מכירה לרוכש אחר טרם מסירת החזקה על ידי הרוכש הראשון – משיקולים שונים מרבית הקבלנים מונעים מהרוכשים למכור את זכויותיהם לאחר בטרם מסירת חזקה בממכר. לפיכך, יש לוודא ולדרוש כי הקבלן יאפשר לרוכש ויאשר העברת זכויות בממכר לרוכש חדש, אף בטרם מסירת החזקה. תנייה מסוג זה מהווה תניה מקפחת, בלתי סבירה ופוגעת בזכות הקניין של הרוכש.
חלק רביעי – הבטחת השקעת הרוכש, משכנתא, גרירת משכנתא, שיעורי הצמדה וריבית.
הבטחת השקעת הרוכש – בפתיחת הדברים נעיר כי, מרבית הפרויקטים עובדים עם בנק מלווה המעניק לקבלן אשראי ומפקח על התקדמות הבניה. בבנק המלווה מתנהל חשבון סגור, מחשבון זה ישלומו כל הוצאות הבניה ולחשבון זה צריכים להיות מנותבים כל תשלומי הרוכשים. כדי שהרוכשים יהיו זכאים לקבל שטר ערבות מהבנק עבור הכספים ששילמו. לפיכך, על הרוכש לאמת, לוודא, ולהקפיד, כי התשלומים מוסבים ישירות לחשבון הבנק המלווה ובשום אופן לא ישירות לקבלן או לכל חשבון אחר, וכן לדאוג לכך שכל בטוחה, (לרבות ערבות) שיקבל הרוכש מהקבלן, תהא צמודה למדד תשומות הבניה כדי לשמור על ערך הכספים ששולמו לקבלן.
הבטחת השקעת הרוכש הינה הסוגיה החשובה ביותר ברכישת דירה מקבלן (ראה פרשת חפציבה). חוק המכר דירות אוסר על הקבלן לקבל מהרוכש מעל 15% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת הבטוחות המובאות להלן:
- ראוי לציין כי הבטוחה השכיחה והכדאית ביותר, הינה "ערבות בנקאית" לפי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974. (ערבות אשר תעמוד בתוקף עד ליום בו תמסר החזקה). יש לבחון את נוסח הערבות כך שתבטיח את הכספים המשולמים על ידי הרוכש למקרה בו הקבלן, ימצא עצמו בקושי כלכלי, או ימונה כונס נכסים על נכסיו, או מפרק לחברה, או אם יוטל עיקול ובכל מקרה אחר בו הקבלן לא יוכל להעביר את הזכויות על פי מסמכי הרכישה על שם הרוכש. על ידי קבלת הערבות יוכל הרוכש להבטיח את השבת הכספים במקרים המנויים לעיל. כמו כן, יש להתעקש על כך שהקבלן הוא זה שיישא בעמלות בשל הוצאת הערבות. כנגד החזרת הערבות (אשר מהווה נקודה קריטית), יש לדרוש בטוחה חלופית אחרת וקבלת מכתב החרגה מהבנק המלווה, שלפיו משחרר הבנק את דירתו של הרוכש מהשיעבוד הרשום לטובתו על הפרויקט.
- רישום הערת אזהרה בטאבו על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע לטובת הרוכש. כדי שההערה תהא במלוא עוצמתה, יש לקבל מכתב החרגה מהבנק המלווה שלפיו תינתן עדיפות לרוכש על פני הערת אזהרה של הבנק.
הערה – רישומה של הערת אזהרה אינה תלויה בהתקדמות הבניה ועליה להיות רשומה בהקדם האפשרי. אין להסכים לתנייה במסמכי הרכישה, לפיה הרוכש אינו רשאי לרשום לטובתו הערת אזהרה, כאשר ניתנה לו בטוחה אחרת כלשהי.
- אפשרות משלימה כדי להבטיח את כספי הרוכש הינה בפוליסת ביטוח המכסה סיכונים במקרה של עיקול, מונה כונס נכסים, ניתן צו פירוק, או שהקבלן הוכרז כפושט רגל וכדומה.
- דרך נוספת, הינה רישום שיעבוד על חלק יחסי מהקרקע או על הדירה לטובת הרוכש להבטחת הכספים ששולמו לקבלן.
משכנתא – יש לספק את כל המידע הנדרש לבנק, הן לגבי הנכס הנרכש, והן לגבי מצבו הכלכלי של הרוכש, ולקבל תמונת מצב לעניין גובה ההחזר החודשי. בהקשר זה על הרוכש לבחון היטב את מסמכי הרכישה ולוודא כי ישנו סעיף המתיר לרוכש לקחת משכנתא מן הבנק לצורך מימון רכישת הדירה. כמו כן, יש לבדוק כי אין הגבלה על תשלום ההון העצמי גבוהה מידי, טרם לקיחת משכנתא, וכי הקבלן יהא מוכן לחתום על מסמכי הבנק לצורך קבלת משכנתא.
גרירת משכנתא – כאשר בבעלותכם דירה ורשומה עליה משכנתא, ניתן להגיע עם הבנק להסדר שהדירה החדשה תשמש כבטוחה במקום הדירה הקיימת. כלומר תהליך גרירה הינו תהליך בו הלווה מחליף את הנכס המשועבד לבנק בגין משכנתא. לאחר קבלת אישור מהבנק יוחלף הנכס המשועבד בנכס החדש. במקרה כזה, לרוב הבנק לא ישנה את תנאי ההלוואה המקוריים. יחד עם זאת, עשויים להיות מקרים של סירוב מצד הבנק לבצע גרירת משכנתא, כאשר יש תוספת של סיכון בנכס החדש, או כשמדובר בהלוואת זכאות – בהלוואה כזו מיקום הנכס משפיע על הזכאות לתנאים מיוחדים והלווה אשר רכש נכס במקום אחר עשוי להיות מופתע שגם תנאי המשכנתא השתנו.
שיעורי הצמדה וריבית – בד"כ התשלומים צמודים למדד (כגון: מדד תשומות הבניה או מדד המחירים לצרכן וכו'), המשמעות הינה, שאותו תשלום שטרם שולם לקבלן נושא הפרשי הצמדה. אי לכך, יש להתכונן למקרה שהמדד יעלה והתשלומים העתידים יעלו עימו. כמובן שיש לדאוג שחישוב המדד יעשה גם בכיוון השני – כלומר לטובת הרוכש. לכן יש לבחון מהם מנגנוני ההצמדה והריבית הקבועים בהסכם.
הערה חשובה - קיימת אפשרות לבצע עסקת גידור אשר עשויה להגן על הרוכש מפני השינויים במדד. למכשירים פיננסים אלה יש עלות לא מבוטלת, אולם הם מפחיתים את הסיכון מפני שינוי משמעותי במדד אשר עלול להשפיע מאוד על עלות הדירה לרוכש.
חלק חמישי
פרוטוקול מסירת החזקה – הגיע היום הנחשק, הקפידו למלא בנחת וברוגע את הפרוטוקול בנוגע לכל הליקויים שעיניכם רואות החל מדלת שבורה עד לסדק בקיר. לאחר מכן, יש לתאם עם הקבלן את המועד לתיקון הליקוי.
רישום הזכויות על שם הרוכש – תהליך הרישום (טאבו או מינהל) עשוי להתמשך על פרק זמן לא מבוטל ולעיתים אין הדבר באשמת הקבלן. אך כפי שעמדנו על כך לעיל (בחלק "רישום הדירה ומחירה הסופי") ולמרות האמור בפסקה זו, יש לדרוש מהקבלן התחייבות למועד השלמת רישום הזכויות על שם הרוכש.
סיכומו של דבר
עמדנו במקצת על הסוגיות העיקריות שיש לתת עליהם את הדעת בטרם החתימה על מסמכי הרכישה. אין מדובר ברשימה הממצה את כלל הנושאים וישנם נושאים נוספים שעל הרוכש לבדוק בטרם יחתום על מסמכי הרכישה. בכל מקרה הצעתנו כדי למנוע תסבוכות מיותרות בעסקה היקרה ביותר שאנו עושים בחיינו, הינה לשכור שירותי מומחה בתחום הרכישה. חוכמת החיים אומרת "קנית בזול שילמת ביוקר", שכן פיקוח של מומחה מהווה מעין ביטוח לעסקה על כלל רבדיה.
