מכירת נחלה

היקף העסקאות הנעשות במשקים חקלאיים בישראל, הינו מצומצם ביותר, בודאי ביחס לשיעור היקף העסקאות הנעשות במגזר העירוני. אחת הסיבות העיקריות למיעוט העסקאות במגזר החקלאי הינה, שיעור המיסים הגבוה המוטל בעסקאות מעין אלו. שכן בסופו של יום, בתום ביצועה של עסקת מכירת זכויות במשק חקלאי, עשוי המוכר למצוא עצמו מעביר חלק ניכר מהתמורה שהתקבלה ממכירת המשק, לרשויות המס ומינהל מקרקעי ישראל, בעוד סכום התמורה נטו אשר סבר המוכר, כי יוותר בידו בסוף הליך המכירה של המשק הולך ופוחת עד לתום ביצוע העסקה.
יש לדעת, כי בעת מכירת נחלה, על המוכר לשאת בתשלום מיסים בשונה מהיקף המיסים המוטלים על מוכר בעסקת נדל"ן המבוצעת במגזר העירוני. כך לשם הדוגמא, במכירת נחלה, מוטלים על המוכר בין היתר המיסים הבאים:
1. דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל.
2. מס שבח ומס מכירה למיסוי מקרקעין.
3. הסדרת חובות המשק מן העבר, לאגודה ולסוכנות היהודית לארץ ישראל.
4. חובות המשק למועצה האזורית.
בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר, המוכר זכאי לפטור ממס שבח (אם לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה), ולפטור ממס מכירה בכפוף להוראות החוק, הרי שבמכירת משק חקלאי המצב שונה בתכלית, גם אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח וממס מכירה, עדיין חלק מהמכירה יחויב במס.
מבחינת רשויות המס, כשמוכרים משק חקלאי, רכיב התמורה נחלק לשניים:
א. התמורה עבור בית המגורים הקיים בשטח המשק.
ב. התמורה עבור היתרה, המכונה "החלק המשקי".
בעוד שהחלק המשולם עבור בית המגורים פטור ממס שבח ומכירה, עד לגובה שיעור הפטור הקבוע בחוק, כפי הנהוג בדירה רגילה, הרי שהחלק המשקי חייב במס שבח ובמס מכירה. כמו כן, קביעת שומת דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, נעשית עפ"י פרמטרים רבים, ובין היתר קבלת חוות דעת שמאי, והיא ניתנת להפחתה במידה ויודעים כיצד לתקוף את הדרך בה היא נערכה.
ככלל, היקף תשלום המיסים במכירת נחלה, עשוי להגיע לכ- 50% מסכום התמורה! וסכום גבוה בכל קנה מידה לעסקת נדל"ן.
מכיוון שמדובר בסכום נכבד ביותר, רבים מעדיפים להימנע מביצוע העסקה, ותחת זאת, לבצע את "הליך המכירה" באמצעות סוגי העברת זכויות אחרות, בהן שיעור נטל המס הינו נמוך באופן משמעותי, דוגמת העברת הזכויות בנחלה לבן משפחה "קרוב" או מינויו של "בן ממשיך", כאלטרנטיבה בה קיים שיעור מיסוי מופחת.
מכירת משק חקלאי אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת מכירת דירה, חנות, מגרש וכד' אלא המדובר בסוגיה שונה בתכלית, בעלת מאפיינים ייחודיים והשלכות מיסוי שונות מאשר נכסי נדל"ן אחרים.
רבים אינם מודעים לכך, כי חלק ניכר מההוצאות המיסים והתשלומים, ניתנים להיות מופחתים באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקי בענייני הזכויות במשק החקלאי, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם המכירה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להביא לניצול ההנחות והפחתות הניתנות במיסים החלים על העסקה, במיסוי מקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ובסוכנות היהודית, ובין היתר קבלת פטורים חלקיים מתשלומי מס שבח (קיזוז הפסדים בגין חובות המשק ופריסת השבח), דבר העשוי להקטין את תשלום המיסים עד כדי מחצית מסכום המס.
כמו כן, שימוש מושכל , בתשלומי הוצאות הכרוכות בהליכי המכירה, וכאלו שהתקבלו בגין תשלום חובות המשק, עשויים להביא לחיסכון חוקי של עשרות אלפי שקלים למוכר הנחלה, והגדלת התמורה שתיוותר בידיו של המוכר בסופו של יום.

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים ומשקים חקלאיים.
מייל: [email protected]
אתר: www.gilad-law.co.il
משק.קום

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
כמו כן, אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מבזק זה, כולו או חלקו, ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא

מכירת נחלה

תכנון המס במכירת נחלה

ממומן

מאמרים נוספים בתחום חוק ומשפט - דיני מיסים